Talous

Kiinteistön luovuttaminen – miten se kannattaa tehdä

Miten perheen tai suvun rakkaan kesäpaikan voisi siirtää eteenpäin järkevimmin? Private Bankingin juristi Leena Oksanen vastaa asiakkaiden kysymyksiin.

Suomen kauniissa ja lyhyessä kesässä – toivottavasti myös vähäsateisessa ja kohtuullisen lämpimässä – on käynnissä paras mökkeilykausi. Korona-aika on nostanut kiinnostusta ja kunnioitusta kotimaamme luontoa sekä pienempien paikkakuntien kakkoskoteja ja kesämökkejä kohtaan. Toisaalta moni iäkkäämpi kesäpaikan omistaja pohtii, olisiko vähitellen aika siirtää rakas kesämökki tai -huvila seuraavan tai jopa sitä seuraavan sukupolven harteille.

– Luovuttamalla kiinteistön lahjana tai kaupalla voi itse päättää, päätyykö se esimerkiksi rintaperillisten yhteisomistukseen, vain jollekin heistä vai kokonaan muulle taholle, sanoo Nordea Private Bankingin juristi Leena Oksanen.

– Jos kiinteistön alkuperäinen omistaja haluaa edelleen käyttää kiinteistöä omistusoikeuden siirtyessä eteenpäin, hän voi pidättää hallintaoikeuden itselleen.  Hallintaoikeus voidaan pidättää eliniäksi tai määräajaksi. Kiinteistön hallintaoikeus voidaan pidättää molemmille puolisoille mökin omistussuhteista riippumatta. Hallintaoikeuden pidättäminen muulle henkilölle on myös mahdollista. Usein hallintaoikeuden pidätystä käytetään lahjoitusten yhteydessä, mutta se on mahdollista myös kaupassa.

Mitä hallintaoikeuteen sisältyy?

Hallintaoikeus tarkoittaa kiinteistöjen kohdalla oikeutta käyttää omaisuutta sille ominaisella tavalla ja saada omaisuuden tuotot, esimerkiksi vuokratuotot, itselleen. Kesämökeistä harvemmin on tuloa, päinvastoin. Jos mökki kuitenkin olisi vuokrakäytössä, kuuluisivat vuokratulot hallintaoikeuden haltijalle.

Hallintaoikeuden mukana seuraa velvollisuus vastata omaisuudesta aiheutuvista kiinteistä kustannuksista, kuten kiinteistöverosta, sekä juoksevista kuluista, kuten sähköstä, vedestä ja muista kiinteistön hoitokuluista.

Omaisuuden saajan kannalta kyseessä on omistusoikeuden saanto ilman hallintaoikeutta. Lisäksi on hyvä huomata, ettei omistaja voi vapaasti myydä eikä pantata kesämökkikiinteistöään, jos sen hallintaoikeus on toisella henkilöllä.

Leena Oksanen
Private Bankingin lakitiimissä työskentelevä juristi Leena Oksanen auttaa erilaisissa varallisuudenhoitoon liittyvissä lakiasioissa.

Miten hallintaoikeus vaikuttaa lahjaveroon?

Hallintaoikeuden pidättäminen rajoittaa omistajan käyttöoikeutta, joten kiinteistön uusi omistaja eli lahjansaaja maksaa vähemmän lahjaveroa. Jos lahjanantaja pidättää hallintaoikeuden jollekin muulle henkilölle kuin itselleen, ei hallintaoikeuden haltijan kuitenkaan tarvitse maksaa lahjaveroa.

Usein lahjanantaja – tai lahjanantajat, jos puolisot omistavat kiinteistön yhdessä – pidättää hallintaoikeuden eliniäksi. Tällöin lahjansaaja maksaa lahjaveroa omaisuuden käyvästä arvosta vähennettynä hallintaoikeuden arvolla. Hallintaoikeusvähennys lasketaan kaavalla: ikäkerroin x lahjan tuottokerroin x lahjan käypä arvo = hallintaoikeuden arvo.

Ikäkerroin määräytyy hallintaoikeuden saajan iän perusteella. Jos kiinteistö on puolisoiden yhteisesti omistama, ei hallintaoikeusvähennystä lahjaverosta saa kahteen kertaan, vaan ikäkerroin määräytyy nuoremman puolison mukaan. Verohallinto käyttää pääsääntöisesti 3 prosentin tuottokerrointa, kun on kyse vapaa-ajan asunnosta ja 5 prosentin tuottokerrointa, kun on kyse muusta omaisuudesta, esimerkiksi asuinkäytössä olevasta kiinteistöstä.

Esimerkki: 72-vuotias Maija lahjoittaa 200 000 euron arvoisen kesämökkikiinteistönsä tyttärelleen Minnalle ja pidättää itselleen elinikäisen hallintaoikeuden. Jos Maija luopuisi mökistä kokonaan, Minna maksaisi 200 000 eurosta täyden lahjaveron, joka 1. veroluokassa olisi 22 100 euroa. Hallintaoikeuden pidätyksellä 200 000 eurosta vähennetään hallintaoikeuden arvo 42 000 euroa. Lahjan arvoksi jää 158 000 euroa, josta lahjavero on 17 060 euroa.

Määrävuotisissa pidätyksissä on omat kertoimensa. On hyvä huomata, että määrävuotisella pidätyksellä lahjansaaja ei voi saada hyväkseen suurempaa vähennystä kuin mihin hallintaoikeuden haltijan oma ikäkerroin oikeuttaa.

Miten verottaja suhtautuu, jos hallintaoikeus päättyy ennenaikaisesti?

Elinikäinen hallintaoikeus päättyy, kun hallintaoikeuden haltija kuolee. Määräaikainen hallintaoikeus taas päättyy ilman erillisiä toimia määräajan päättyessä. Jos hallintaoikeudesta luopuu ennenaikaisesti, se katsotaan uudeksi veronalaiseksi lahjaksi. Koska omaisuuden saaja (omistaja) on saanut aiemmin lahjaverotuksessaan hyväkseen hallintaoikeusvähennyksen ja siten maksanut vähemmän lahjaveroa, johtaa ennenaikainen hallintaoikeudesta luopuminen siihen, että osa vähennyksestä tulee takaisinmaksettavaksi lahjaverotuksen kautta.

Onko kiinteistöstä luopumiseen muita tapoja?

Toinen käyttökelpoinen tapa on niin kutsuttu alihintainen kauppa, jolloin kiinteistö luovutetaan sen käypää arvoa edullisempaan hintaan. Perintö- ja lahjaverolain mukaan myydyn kiinteistön kauppahinnan ja sen käyvän arvon erotusta ei katsota lahjaksi, mikäli kauppahinta on suurempi kuin kolme neljäosaa käyvästä arvosta. Tämä tarkoittaa sitä, että noin 24,9 prosenttia omaisuuden käyvästä arvosta voi siirtyä perintö- ja lahjaverovapaasti seuraavalle sukupolvelle tai muulle saajalle. Kauppaa tehtäessä on hyvä muistaa varainsiirtoverotus: kiinteistön ostaja maksaa kauppahinnasta 4 prosenttia varainsiirtoveroa. Lahjoituksissa sen sijaan varainsiirtoverovelvollisuutta ei synny.

Tarvitsetko suunnittelu- tai toteutusapua kiinteistön luovutukseen? Saat yhteyden Private Banking -lakitiimiin oman sijoitusjohtajasi kautta.

Julkaistu 05.06.2021